物联网软件开发价格 专题磋磨 | 新加坡凯德集团资管业务模式磋磨
认知：
1.除异常标注，数据均收尾2022年底。
2.本文仅代表笔者不雅点，与所在机构无关，仅当作学习追思纪录。
一、凯德集团概览
亚洲最大的多元化不动产集团之一：凯德集团总部位于新加坡，业务聚焦不动产投资管制和拓荒修复，投资组合渊博环球40多个国度的260多个城市。收尾2022年底，钞票管制限度达1320亿新元，其中基金管制限度880亿，主要通过旗下6支上市REITs和超30只私募基金抓有，钞票类型遮掩住宅、贸易零卖、办公类、工业和物流、旅宿和公寓等。
图1：资管限度及基金管制限度（亿新元）
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图2：凯德集团发展过程
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分拆轻钞票投资管制平台孤苦上市：2021年9月，凯德集团完成业务重组，地产拓荒平台和重钞票业务零碎化，当作孵化平台不息厚爱拓荒和训诲花样；投资管制平台与旅宿业务整合为凯德投资，好意思满单独上市。新的上市平台侧重运营管制和投资管制，定位轻钞票、老本高效。
图3：凯德分拆前后股权架构变化
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分拆上市后，凯德投资成为亚洲最大的不动产投资管制公司，也成为环球第三大走动所上市的不动产投资管制东谈主，仅次于加拿大博枫和好意思国黑石。
图4：国外头部资管机构管制限度名次
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保留“一个凯德”生态系统：凯德投资（CLI）当作轻钞票战术平台，大要从钞票端、资源端、协同效应等方面充分受益于“一个凯德”集团生态。同期，凯德投资大要锁定凯德地产（CLD）潜在花样资源，并通过老本轮回抓续注入基金，扩大基金管制限度。
图5：“一个凯德”生态体系
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二级市集估值视角：二级市集对不动产资管商/投资管制东谈主、传统拓荒商的订价具备显耀各异，轻钞票的投资管制/钞票管制东谈主较传统拓荒商领有显耀估值上风，包括倍数PE和溢价P/NAV。地谈的投资管制公司领有相对庄重的常常性收入和可展望的成本开销；老本密集型的拓荒业务收入不庄重、存在较长的投资周期、政策调控下利润空间被压缩、债务包袱重。
图6：不同类型地产公司P/NAV及PE估值对比
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老本市集对凯德分拆轻钞票平台孤苦上市反响积极：分拆公告涌现本日，凯德置地（退市前）高潮13%，至退市（约半年）累计高潮超20%。孤苦上市后，凯德投资前3个走动日累计高潮约15%，半年累计高潮超27%。
图7：凯德分拆前后老本市集股价走势
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二、凯德投资资管业务模式分析
两大主要业务分类：当作投资管制平台，凯德投资业务主要分为用度相干业务(FRB)和不动产投资管制业务(REIB)两大类，2022年营收占比分别约30%、70%。
图8：凯德投资两大主要业务分类
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三大协同增长驱能源：基金管制、旅宿管制和老本轮回为凯德投资可抓续发展的三个伏击驱能源，共同鼓励凯德基金管制限度（FUM）和用度相干收益（FRE）抓续增长。
图9：凯德投资三大增长驱能源
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1、基金管制业务
基金管制费占用度业务收入比例超四成
凯德投资用度相干业务收入包括基金管制、旅宿管制和物业管制三部分，其中基金管制为凯德用度相干业务的伏击驱能源，亦然凯德轻钞票资管战术的伏击场合。2022年，凯德投资用度业务收入系数9.84亿新元，其中基金管制费4.29亿（包括上市REITs管制费2.85亿、私募基金管制费1.44亿），占比达44%，较2020年占比提高5个百分点。
图10：用度业务营收情况（亿新元）
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基金管制限度2022年达880亿新元，24年主张千亿
基金管制业务包括上市REITs和私募基金管制。收尾2022年底，凯德投资基金管制限度系数880亿新元，保抓增长趋势。其中上市REITs基金管制限度600亿新元，占比68%；私募基金管制限度280亿新元，占比32%。左证年报，凯德发展主张为2024年基金管制总限度达1000亿新元。
图11：基金管制限度FUM（亿新元）
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图12：2022年FUM地区散播（亿新元）
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图13：FUM按性质分辨（亿新元）
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基金管制费中REITs抓续性收入占比约90%
基金管制费包括抓续性收入和事件运转用度，前者大要为管制东谈主带来长期庄重的收益泉源，可展望性强，后者受基金竖立/收购/处罚等事件波动相对较大。凯德投资2022年2.85亿的REITs管制费中抓续性收入孝敬达2.5亿，占比高达88%，往时3年抓续提高，使得上市REITs管制费成为凯德投资庄重、可抓续的用度收入泉源。
图14：基金管制费按性质拆分（亿新元）
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图15：REITs基金管制费按性质拆分占比
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图16：私募基金管制费按性质拆分占比
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上市REITs限度系数约600亿，市值330亿
1. 堪萨斯城竞技成立于1995年，球队获得过2次美职联冠军，4次美公开赛冠军。
收尾2022年底，凯德投资旗下共管制6只上市REITs，REITs管制限度593亿新元，总市值330亿新元，占新加坡REITs市集总市值比例约1/3，龙头效应显耀。凯德在6只REITs中抓股比例介于18-39%，抓股总市值约74亿新元。
图17：凯德旗下6只上市REITs情况
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凯德在REITs居品中同期担任REITs管制东谈主及钞票管制东谈主
因政策轨制的不同，新加坡REITs不错由发起方成功当作REITs管制东谈主，物联网软件开发价格因此相干发起方大要同期担任REITs居品管制东谈主及底层钞票运营管制东谈主。以凯德旗下REITs为例，除托管费一般由银行收取外，凯德相干方不错收取的REITs相干用度包括REITs基本管制费、激发用度、钞票收购及钞票处罚用度、底层物业运营管制用度、租出管制费/佣金等，收入泉源丰富，与REITs造成深度绑定。
图18：凯德旗下REITs相干用度取费尺度
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私募基金超30支，总限度约280亿新币
收尾2022年底，除上市REITs外，凯德在管33只私募基金，总限度283亿新元，凯德相干方抓股约51亿。投资者以长期权利成立型机构为主，主权基金和待业金占比高，系数约75%。
图19：凯德旗下私募基金概况
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图20：凯德旗下私募基金投资者类型散播
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凯德充分受益于“私募+REITs”资管全链条
通过“私募基金+REITs”买通资管链条，成为凯德轻钞票膨胀转型和资管业务发展的要道。平时凯德以私募基金体式（即Pre-REITs）在拓荒期介入，当作花样拓荒和孵化训诲平台并提供资金泉源，花样庄重运营后出售至上市REITs好意思满退出和升值收益，好意思满老本轮回。
图21：凯德资管运作模式
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2、旅宿管制业务
雅诗阁为凯德投资旗下厚爱旅宿业务的全资子公司，业务模式主要包括旅宿管制（用度相干）和旅宿投资管制两部分。同期，雅诗阁通过发展雅诗阁上市REIT及两支旅宿私募基金（雅诗阁办事公寓环球基金、学生公寓拓荒基金），扩大管制费收入，并提供退出渠谈。
图22：凯德旅宿业务运作模式
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旅宿管制限度超16万，业务增长赶紧
收尾2023H1，雅诗阁在管房间单位数目达16.2万，较21年大幅增长2.9万，提前完成23年底16万间的阶段性主张。2022年，雅诗阁好意思满旅宿管制费2.58亿新元，同比增长36%。左证23年最新引导，雅诗阁蓄意在将来5年客房单位年净增长率达8-10%，28年旅宿管制费主张超5亿新元。
图23：凯德旅宿业务管制限度（万间）
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图24：凯德旅宿业务管制费收入（亿新元）
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旅宿管制业务轻钞票占比约80%
雅诗阁业务渊博亚太、欧洲、中东、非洲和好意思国等40多个国度，旗低品牌包括雅诗阁、馨乐庭、lyf、奥克伍德、盛捷等，钞票类型包括办事办事式公寓、货仓、长租、学生公寓等。收尾2023H1，雅诗阁在管钞票中奉求管制和特准斟酌占比达81%，较22年同期进一步提高。
图25：凯德旅宿钞票获得模式
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图26：凯德旅宿钞票类型散播（万间）
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图27：凯德旅宿钞票地区散播（万间）
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3、不动产投资管制业务
资管限度超1300亿，90%聚焦亚洲
2022年凯德投资的钞票管制限度达1320亿新元，基金管制限度880亿新元，90%聚焦亚洲地区。钞票类型主要包括零卖、新经济、办公、旅宿和空洞类，散播较平衡，其中旅宿、新经济和空洞类钞票占比相对较高。
图28：凯德在管钞票散播
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每年30亿表内钞票剥离主张
凯德投资每年通过一定的钞票剥离、新增投资，对表内、上市REITs和私募基金的物业组合进行更新。刻下设定每年30亿新元的剥离主张，2022年好意思满剥离31亿、新增投资77亿。钞票处罚方面，约80-90%的退出钞票通过置入凯德旗下REITs和私募基金好意思满剥离，将表内钞票鼎新为基金管制限度，进行体内老本轮回，后续当作管制东谈主收取基金管制费和钞票管制费。新增投资方面，上市REITs和私募基金投资为主要花样，表内直投占比仅约10-15%。
图29：钞票处罚及新增投资概况（亿新元）
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图30：凯德钞票处罚结构
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图31：凯德新增投资结构
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旅宿及新增投资运转高增长
2022年，凯德投资不动产投资管制业务（REIB）好意思满收入21.1亿新元，同比增长40%，延续疫情后的增长趋势，主要因旅宿业务收复以及新增投资。2022年REIB业求好意思满EBITDA15.2亿新元，其中斟酌性EBITDA10.5亿，主要来自REITs、私募基金及表内投资，基本保抓庄重；非斟酌性EBITDA 4.7亿，包括处罚损益、重估增减值，波动较大，主要因钞票轮回/剥离较21年大幅减少。
图32：不动产投资业务营收（亿新元）
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